樓按有計：資產按揭計算方法
資產按揭為無固定入息證明而需靠資產證明自身還款能力的人士帶來選擇。本文為您講解一般以資產申請按揭的注意重點，助您做好置業預算。
一般的按揭批核主要考慮借款人的入息與還款能力，而對於無固定入息但資產充裕的人士，又或是已供滿物業的退休人士，資產按揭是一個可供考慮的選擇。
資產按揭的特點
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由於愈接近退休年齡，可成功申請的按揭還款期就會愈短。即使仍然有收入，由於還款期較短，入息要求將會比年青的借款人高得多，所以資產按揭能提供一個額外的選擇。 伸延閱讀：置業精算 - 如何預算首期、按揭成數、供款佔入息比率、壓測 不過，資產按揭亦有其限制。一般來說，申請人需證明所擁有的資產淨值不少於新造按揭物業的樓價全數、相關印花稅及負債總和；而且按揭成數不論物業價值，最高普遍6成，如申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保人，則需再減1成。 |
計算資產淨值
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那麼，資產淨值實際上是怎樣計算的呢？所謂資產淨值，即是合資格資產總和減去負債總和。合資格資產包括持有的本地物業巿值(折算價值)、本地股票巿值、存款、基金和債券1,2。而負債則包括現有按揭貸款、信用卡欠款、為他人作的財務擔保等等2。但需注意的是，銀行於計算資產淨值時不會計算物業巿值的100% （例如只計50%），所以應先向銀行查詢實際價值。
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個案：Helen（退休人士）
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| 合資格資產 | 新購物業 | |
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| 未供滿物業市值$900萬（現有未償還貸款$100萬） 現金存款$650萬 沒有其他欠債 |
樓價$750萬 | |
| 合資格資產：銀行估值為$350萬 （物業市值$900萬的一半*減去未償還貸款$100萬） ＋$650萬現金存款＝$1000萬 |
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| 資產按揭要求： | ||
| $1000萬合資格資產 | 需大於 | $750萬物業 ＋$22.5萬從價印花稅 ＋$100萬未償還貸款 |
| 因為Helen的合資格資產總值大於債務總和，包括需要支付的新購物業樓價和相關的印花稅， 資產淨值為正數，所以她符合資產按揭要求 |
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*註：例子只供參考，個別銀行計算方式或有不同
解讀：
- Helen有意申請資產按揭，銀行經過審查之後，接納她的資產淨值為正數，高於債務總和，包括新購物業的樓價、印花稅和其他負債。
- 計算資產淨值時，她的物業價值需按銀行估算的價值及折扣率為準。
- 由於Helen在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸，資產按揭的最高按揭成數會降低1成，即是由6成降至5成，所以新購物業的最高貸款額為$375萬。
- 值得留意的是，即使Helen名下的首個物業已供滿，但如她是其他物業按揭的擔保人，該擔保物業未償還貸款需要計算在資產淨值內，以及按揭成數仍然會下降至5成。
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提提您：
- 如果資產為共同擁有，申請人的資產價值會就持有人的數目按比例計算。若為聯名債務（包括擔保另一按揭）則會全數計算。詳情應向銀行查詢。
借定唔借？還得到先好借！
註：按揭貸款批核視乎申請人之個人情況及當時適用之條款及政策措施而定，一切以批核結果為準，銀行保留最終决定權。
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