置業精算：如何預算首期 - 按揭成數、供款佔入息比率
想知要多少首期才能買到心儀物業？本文以常見個案教您計算「按揭成數」及「供款佔入息比率」，並會分析不同入息狀況的注意事項。
置業要預備多少首期，主要視乎「按揭成數」，而「按揭成數」受許多不同因素影響，例如是物業價格、類型等，而申請人如收入不固定、持有其他住宅物業、購作非自住用途等，都會對整體的借貸能力有影響。
首先，「按揭成數」及「供款佔入息比率」是指甚麼呢？
按揭成數
(Loan-to-value Ratio):
銀行批出按揭，並不會借出樓價總額，而是會視乎情況借出一定比率(例如七成)，就是所謂的「按揭成數」。
供款佔入息比率
(Debt-to-income Ratio):
為審核申請人每月收入是否有足夠能力承擔還款，其包括按揭供款的總負債只可佔申請人每月入息的一定比率(一般是50%)，亦即是「供款佔入息比率」，實際情況視乎個人而有不同比率。
如果是H按用家，銀行計算供款佔入息比率時會以H按之封頂息率計算每月供款。
伸延閱讀：樓按要識：H按、P按、定按 識揀至慳息
現在，我們看看不同情況如何影響「按揭成數」。
情況1：基本按揭成數 - 在沒有申請按揭保險情況下之一般按揭成數
| 自住用途 | 非自住用途（包括投資或出租） | |
| 3,000萬或以下物業 按揭成數 |
70% | 60% |
| 3,000萬以上至3,500萬或以下物業 按揭成數 |
60% - 70% (貸款上限2,100萬) |
|
| 3,500萬以上物業 按揭成數 |
60% | |
| 供款佔入息比率 | 50% | 40% |
- 從上例可見，Toby的物業用作自住。由於樓價3,000萬或以下的按揭成數可達七成，因此Toby最高可借560萬。
- Toby是首置按揭申請人，因此其「供款佔入息比率」不可超過總收入的50%。
- 如果借560萬貸款按揭利息3.5厘供款20年期計算，每月供款約32,500元。由於Toby月入70,000元且無其他負債，因此符合「供款佔入息比率」不超過總入息的50%的要求。
- Toby如想申請更高按揭成數，可考慮申請按揭保險。
情況2：已持有其他物業的按揭/作為擔保人再申請之按揭成數
| 自住用途 | 非自住用途（包括投資或出租） | |
| 3,000萬或以下物業 按揭成數 |
60% | 50% |
| 3,000萬以上至3,500萬或以下物業 按揭成數 |
50% - 60%* | |
| 3,500萬以上物業 按揭成數 |
50% | |
| 供款佔入息比率 | 40% | 40% |
| * 最高貸款額 = [(2100萬 / 物業價值) - 10%] x 物業價值 | ||
- 根據Stanley的情況，由於他擁有一個或以上未完全償還貸款的按揭物業，而且新單位並非購作自住用途，因此按揭成數上限需下調至五成。
- 「供款佔入息比率」方面，不論自用或非自用物業，申請第二套房按揭的供款佔入息比率不可超過40%。
- 由此可見，Stanley需要預備較大筆的首期。
提提您：
- 留意銀行會安排第三方專業機構就物業估價，並會以估價及物業買入價兩者較低者作為計算按揭成數的基準。
- 無論是抵押人、借款人或擔保人，如本身有或擔保其他貸款及信用額度，例如其他物業按揭、私人貸款、車會、稅貸、信用卡數等，都會影響「供款佔入息比率」計算。
註：按揭貸款批核視乎申請人之個別情況及當時適用之條款及政策措施而定，一切以批核結果為準，銀行保留最終决定權。
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