楼按有法：资产按揭计算方法
资产按揭为无固定入息证明而需靠资产证明自身还款能力的人士带来选择。本文为您讲解一般以资产申请按揭的注意重点，助您做好置业预算。
一般的按揭申请主要考虑借款人的收入与还款能力，而对于无固定入息但资产充裕的人士，或已还清物业贷款的退休人士，资产按揭是一个可供考虑的选择。
资产按揭的特点
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由于越接近退休年龄，可成功申请的按揭还款期就会越短。即使仍然有收入，由于还款期較短，收入要求将会比年轻的借款人高得多，所以资产按揭能提供一个额外的选择。 延伸阅读：置业精算 - 如何预算首期、按揭成数、供款占收入比率、压测 不过，资产按揭也有其限制。一般来说，申请人需证明所拥有的资产净值不少于新造按揭物业的房价全数、相关印花税及负债总和。而且按揭成数无论物业价值，最高普遍6成，如申请人在申请按揭时有就其他按揭物业作出借贷或担保人，则需再减1成。 |
计算资产净值
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那么，资产净值实际上是怎样计算的呢？所谓资产净值，即合资格资产总和减去负债总和。合资格资产包括持有的本地物业巿值(折算价值)、本地股票巿值、存款、基金和债券1,2。而负债则包括现有按揭贷款、信用卡欠款、为他人作的财务担保等2。但需注意的是，银行在计算资产净值时不会计算物业巿值的100% （例如只算50%），所以应先向银行查询实际价值。
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个案：Helen（退休人士）
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| 合资格资产 | 新购物业 | |
|---|---|---|
| 未供满物业市值$900万（现有未偿还贷款$100万） 现金存款$650万 没有其他欠债 |
楼价$750万 | |
| 合资格资产：银行估值为$350万 （物业市值$900万的一半*减去未偿还贷款$100万） ＋$650万现金存款＝$1000万 |
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| 资产按揭要求： | ||
| $1000万合资格资产 | 需大於 | $750万物业 ＋$22.5万从价印花税 ＋$100万未偿还贷款 |
| 因为Helen的合资格资产总值大於债务总和，包括需要支付的新购物业楼价和相关的印花税， 资产净值为正数，所以她符合资产按揭要求 |
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*註：例子只供参考，个别银行计算方式或有不同
解读：
- Helen有意申请资产按揭，银行经过审查之后，接纳她的资产净值为正数，高于债务总额和，包括新购物业的房价、印花税和其他负债。
- 计算资产净值时，她的物业价值需按银行估算的价值及折扣率为准。
- 由于Helen在申请按揭时有就其他按揭物业作出借贷，资产按揭的最高按揭成数会降低1成，即是由6成降至5成，所以新购物业的最高贷款额为$375万。
- 值得留意的是，即使Helen名下的首个物业已还清贷款，但如她是其他物业按揭的担保人，该担保物业未偿还贷款需要计算在资产净值内，并且按揭成数仍然会下降至5成。
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提提您：
- 如果资产为共同拥有，申请人的资产价值会就持有人的数目按比例计算。若为联名债务（包括担保另一按揭）则会全数计算。詳情應向銀行查詢。
借定唔借？还得到先好借！
注：按揭贷款批核视乎申请人的个人情况及当时适用的条款及政策措施而定，一切以批核结果为准，银行保留最终决定权。
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