置业精算：如何预算首期 - 按揭成数、供款占入息比率
想知道要多少首付才能买到心仪的房子? 这篇文章将以常见个案为例，教您计算「按揭成数」及「供款占入息比率」，还会分析不同收入情况的注意事项。
置业要准备多少首付，主要视乎「按揭成数」，而「按揭成数」受许多不同因素影响，例如是房产价格、类型等，而申请人若收入不稳定、持有其他住宅物业、非自住购房等，都会对整体的借贷能力有影响。
首先，「按揭成数」及「供款占入息比率」指的是什么呢？
按揭成数
(Loan-to-value Ratio):
银行贷款批下来，一般不会借出相当于房价总额的贷款，而是会视情况借出一定比例(例如七成)，就是所谓的「按揭成数」。
供款占入息比率
(Debt-to-income Ratio):
为审核申请人每月收入是否有足够能力还款，其中包括按揭贷款还款金额的总负债只能占申请人每月入息的一定比率 (一般是50%)，即「供款占入息比率」，实际情况视乎个人而有不同比率。如果是H按用家，银行计算供款占入息比率时会以H按的封顶利率计算每月还款金额。
如果是H按用家，银行计算供款占入息比率时会以H按之封顶息率计算每月供款。
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现在，我们看看不同的情况会对「按揭成数」带来什么影响。
情况1：基本按揭成数 - 在没有申请按揭保险情况下的一般按揭成数
| 自住用途 | 非自住用途（包括投资或出租） | |
| 3,000万或以下物业 按揭成数 |
70% | 60% |
| 3,000万以上至3,500万或以下物业 按揭成数 |
60% - 70% (贷款上限2,100万) |
|
| 3,500万以上物业 按揭成数 |
60% | |
| 供款佔入息比率 | 50% | 40% |
- 从上例可见，Toby的物业用作自住。由于楼价3,000万或以下的按揭成数可达七成，因此Toby最高可借560万。
- Toby是首置按揭申请人，因此其「供款占入息比率」不可超过总收入的50%。
- 如果借560万贷款按揭利息3.5厘供款20年期计算，每月供款约32,500元。由于Toby月入70,000元且无其他负债，因此符合「供款占入息比率」不超过总收入的50%的要求。
- Toby若想申请更高按揭成数，可考虑申请按揭保险。
情况2：已持有其他物业的按揭/作为担保人再申请之按揭成数
| 自住用途 | 非自住用途（包括投资或出租） | |
| 3,000万或以下物业 按揭成数 |
60% | 50% |
| 3,000万以上至3,500萬或以下物业 按揭成数 |
50% - 60%* | |
| 3,500万以上物业 按揭成数 |
50% | |
| 供款佔入息比率 | 40% | 40% |
| * 最高贷款额 = [(2100万 / 物业价值) - 10%] x 物业价值 | ||
- 根据Stanley的情况，由于他拥有一个或以上未完全还清贷款的按揭物业，而且新单位并非购作自住用途，因此按揭成数上限需下调至五成。
- 「供款占入息比率」方面，无论是自用还是非自用物业，申请第二套房按揭的「供款占入息比率」不可超过40%。
- 由此可见，Stanley需要准备较大一笔资金作首付。
温馨提示：
- 需注意银行会安排第三方专业机构对物业进行估价，并会以估价及物业买入价两者较低者作为计算按揭成数的基准。
- 无论是抵押人、借款人还是担保人，若本身有或担保其他贷款及信用额度，例如其他物业按揭、私人贷款、车贷、税贷、信用卡消费等，都会影响「供款占入息比率」计算。
注：按揭贷款批核视乎申请人的个别情况及当时适用的条款及政策措施而定，一切以批核结果为准，银行保留最终决定权。
借定唔借？还得到先好借！
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